住宅ローン、頭金は必要?不要?資産形成から考える

住宅ローンの頭金っていったいどのくらい用意すればいいのでしょうか。

超低金利と言われているし、住宅ローン減税もあるし、借りれるだけ借りてしまうほうが良いのでしょうか。

資産形成をしていく中で、住宅ローンとどのように向き合っていくかを考えてみます。

住宅購入と言っても価格はピンからキリまで

住宅も様々で、

  • 都心に近いのか地方なのか
  • 中古物件なのか土地を購入して注文住宅なのか

ではその価格が大きく違います。

100万円の中古住宅もあれば、数億円の高級住宅もあります。

ライフスタイルと資産状況によって物件が決まってきます。

もし賃貸にするか購入するかで迷っているならこちらの記事をどうぞ。

賃貸か購入どっちが良いのか

住宅購入は、ごく一部の一括払いの人を除いて、ほとんどの人が住宅ローンを組みます

近年の超低金利で住宅の販売が好調です。

ジワジワと物価も上昇しているので、住宅販売側も

「今がチャンスですよ」

と積極的な営業をかけてきます。

気持ち的にも

「高い家賃を払い続けるよりも、、、」

「子供が生まれて広い場所に住み替えたい」

など購入を検討する人も多いかと思います。

住宅購入の決意をする中で

「頭金ってどのくらい準備すればいいんだろう」

と思いますよね。

購入物件価格、資産状況、年収、家族構成によって、何が正解か判断するのは難しいです。

まずは住宅ローンの一般的な考え方から見てみましょう。

住宅ローンの一般的な考え方

  • 購入価格の2割程度の頭金を入れて
  • ローンの額を抑えて
  • できるだけ繰上げ返済をする

これが一般的な住宅ローンの考え方です。

例えば4,000万円の住宅を購入検討するなら、800万円程度の頭金が必要と考えます。

  • 借入金額:3,200万円
  • 金利:0.5%
  • 借入期間:35年(420回払)
  • 返済総額:34,888,065円
  • 支払利息総額:2,888,065円
  • 月額返済額:83,067円
  • 年間返済額(月額返済額×12):996,804円

↓こちらを利用して計算しました

ローン計算 ローンシミュレーション @ローン計算

この時の月額返済額が家賃と同じくらいであれば、予算を考え直したほうがいいです。

というのも住宅購入後には固定資産税や修繕費などの費用がかかるので、現在の家賃と同程度の月額返済額では長期的に考えると生活が苦しくなる可能性があります。

頭金なしでローンを組むと

昔は頭金を2割以上用意するのが普通でした。

今では頭金ゼロでも住宅ローンが組めてしまいます。

自己資金なくても家が買えるように聞こえるかもしれません。

実際には融資率によって金利が割高だったりしますし、住宅購入にかかる諸費用など思った以上にお金がかかります。

良い条件の家を見つけてすぐにでも購入したい場合もあるかと思いますけど、無理な計画ではその後の生活が苦しくなってしまいます。

ある程度の貯蓄ができてから住宅購入を検討した方が安心です。

手持ち資金を頭金に当てず資産運用で増やすことも考える

節約

Steve BuissinneによるPixabayからの画像

ここからは上記の「住宅ローンの一般的な考え方」とは少し違います。

確かに金利の高かった時代はそれが正解でした。

しかし冒頭でも言いましたように今はこれまでにない超低金利時代です。

できるだけお金を借りずに、できるだけ早く返済するのではなく、低金利でお金を借りて、持っている資産を運用すると考えることができないでしょうか。

つまり、貯めたお金を頭金に当てるのではなく、運用することを考えます。

ただしこれは誰にでもオススメできる方法ではありません

思ったように資産を増やすことができなければ、ローンの返済が苦しくなります。

借りたお金でギャンブルをするような発想だと大変なことになってしまいます

低金利でお金を借りて、それを上回る金利でお金に働いてもらう」このイメージができなければやめておくべきでしょう。

実際に私の場合はどうしたか

建築

私が2017年に住宅ローンを組んだ時に、どうするべきかかなり考えました。

私は変動金利(現在0.725%)で35年ローンを組みました。

住宅取得等資金贈与の非課税」という制度を利用して、親から1,000万円の援助(贈与)を非課税で受けました。

借入金額は3,200万円です。

親からの援助資金を頭金として入れました。

私はたしかその当時1,500万円くらいを投資信託で運用していました。

その一部を解約して頭金に当てるかどうかをずいぶん考えました。

ちなみに固定金利にするか、変動金利にするかもかなり迷いました。

これについてはまた別の記事で書きたいと思います。

例えば運用していた1,500万円のうち1,000万円分を解約して頭金に当てれば、頭金は2,000万円、借入金額は2,200万円ですみます。

そうすれば借入期間を短くするか、月額返済額を減らすことができます。

確かに借入額が少なくて、支払利息も減るという安全策ではあります。

悩んだ末に出した私の考えは

日本の長期金利が上昇して、本格的に住宅ローン金利が上がり始めたら繰上げ返済を検討する

です。

  • 好景気からの金利上昇であれば、しばらく企業の投資も活発で株価上昇が考えらる
  • 金利上昇から借入コストが上がり、設備投資が縮小して株価下落というパターンも考えられる

この辺りは保有資産の値動きと金利を見極めながら、住宅ローンを繰上げ返済するのか否か考えなければいけません。

私が現在やっていることは

0.75%の低金利で3,200万円を借りて、保有する投資信託は5%以上のリターンを目標に運用している

ということになります。

金利上昇、物価上昇になって不動産価格も上昇すれば、現在所有する住宅と土地の価値も上がります。

その中で保有する金融資産もしっかり成長してくれれば理想的な状態ですけど、こればかりはどうなるかまだわかりません。

長期金利、物価上昇、資産状況をしっかりチェックして自ら考えて行動できるならば、リスクをとった資産運用も一つのやり方です。

繰り返しますけど、誰にでもオススメできる方法ではありません。

ご利用は計画的に

ほとんどの人にとって人生最大の買い物と言える住宅購入。

何度も買うものではないですし、気軽に買い換えるものでもないので失敗したくないですよね。

良いものをみるとそちらを選びたくなっちゃいますし、額が大きくて金銭感覚も狂ってしまいがちです。

貯蓄の全てを頭金に回してしまうと、万が一の時に生活資金がありません。

かと言って貯蓄もなく頭金もなして住宅購入することはリスクが高いです。

しかし頭金○○万円貯まったら、と考えていると時間が経ってしまいます。

なかなか自分だけで考えても答えが見つからないかもしれません。

そんな時には住宅ローンの返済負担を確認するために、キャッシュフロー表の作成をオススメします。

私が作成したライフプランのサンプルです

住宅ローンを借りて、生活費や教育費、老後にどのくらいのお金が残りそうかシミュレーションすることができます。

ライフプランの作成はネットでもできますけど、FPが得意とする業務です。

必ずしも計画通りに行くとは限りませんけど、ある程度の予測をしておけば気持ちに余裕ができるはずです。

無理のない返済計画を立てて、同時に資産形成をしていきたいですね。

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